不動産の鑑定方法には収益還元法、取引事例比較法、原価法があります。
収益還元法とは？
将来生み出すであろう順収益の現在価値の総額を求めます。取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言えます。 収益還元法は、 運用履歴とその数字の信頼性が前提となります。不動産の販売会社から提出された資料の妥当性を精査する必要があります。 収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の２つの方法があります。
直接還元法とは？
一定期間（通常は1年間）の純収益を還元（還元利回り）で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。
不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。
対象不動産の収益価格＝一期間の純収益÷還元利回り
例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費（維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等）が20万円だったとすると、物件の収益価格は2,000万円になります。
（1,200,000円－200,000円）÷0.05＝20,000,000円
DCF法とは？
DCF法では、まず、初年度、2年度、3年度．．．．．．といった、投資物件の保有期間における、1年ごとの純収益を査定していきます。純収益は、“最終的に投資家の手元に残る現金の額”とも表現できるため、“キャッシュフロー”とも呼ばれています。
取引事例比較法とは？
対象不動産と条件が近い物件の事例を多く収集します。いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から細かく修正していきます。地域的な要因や個別的要因の比較評価が必要です。
感覚的な判断でもありますので、評価する鑑定士により評価内容に差が生じます。
原価法とは？
対象不動産の再調達原価をもとに、価格を決定します。
1. 対象の不動産を、仮にもう一度建築・造成した場合にいくらになるか（再調達原価）を割り出します。
2. 建築後の経過年数による価値の低下を割引きます（減価修正）。そして、現在の価値を割り出します。
 |
賃貸マンション、アパート経営をはじめてみたい。だけど何からはじめたら... |
 |
賃貸経営には様々なメリットがあります。 |
 |
投資をするには、当然リスクが 成功させる方法をご紹介 |
 |
銀行からの借り入れが必要な場合はどうしたらいいのか？ 基本から説明いたします。 |
ピュアジャパンは銀座・東京のプロです。 銀行、弁護士など様々なネットワークから情報が集まってきます。 銀座の最新物件情報、非公開情報をご用意しております。 非公開情報は、直接お会いした方のみ、ご紹介できるものがおおくあります。 ぜひ、当社に足をお運びください。 |
|
|
 |
 |
 |
・ 土地の活用方法
|
|
・ 不動産の出口戦略
|
 |
 |
 |
・ 部屋の空き室対策
|
|
・ 資金調達の基本 |
