賃貸経営をはじめたいけれど何から学んだらいいのかわからない？
勉強する時間もない・・・ということは結構多いと思います。賃貸経営のよくあるニーズは以下のようなものです
不動産投資のメリットについて
・ 相続税、固定資産税などの節税効果がある
・ 毎月 安定した家賃収入 が入る
・ スローライフ実現のため
・ 家賃収入の一部でローンを返済したい
・ 将来の雇用、年金問題が心配
・ 株・投資信託等にくらべて、安定した投資先
・ 超低金利時代のまさに今がチャンスと感じる
など、人によって様々あります。不動産投資をする場合は、きちんと人生設計を考えて投資をしてください。
長期計画を立てずに投資をしてしまうと、危険な物件に手を出してしまいます。
不動産投資のリスクについて
不動産投資はリスクを認識しながら、行動することが大切になります。不動産投資のリスクとしては
以下のようなことが考えられます
・ 入居者がつかない
・ 入居者が家賃を払わない
・ 土地の価格が下がる
・ 建物が不良工事だった
・ 建物が老朽化していく
・ 想定した通りに返済（銀行に）が進まない
・ 利回りが低い
などが考えられます。上記のリスクをいかに、最小限にしていくかが不動産投資では大切です。
とくに利回りが低い場合は注意が必要になります、返済計画が大きく崩れてしまう可能性があるからです。
不動産投資には、大きく分けて二つの形があります。簡単に説明するために大雑把な説明ですが・・・
・ キャピタルゲイン （不動産売買収益）
・ インカムゲイン （不動産の賃貸収益）
キャピタルゲインは、売買によって収益を上げる方法です。土地の値段が右肩上がりの時代に通用した
投資方法と言っていいでしょう。 『ハイリスク、ハイリターン』の投資方法です
現状では、土地の値段が上がらないことを前提に、インカムゲインで投資するのが主流です。
建物価格を充分残した時点で元をとる
投資期間をある程度とる場合、最大のリスクが建物の老朽化です。
建物は減価償却するものですから耐久消費財と言えます。
建物はいつかは必ず建て替えが必要になります・・・
投資対象の商品なので、充分な賞味期限を残して投資を回収し終える必要があります。
投資は、当たり前ですが、使ったお金を回収してさらに、利益を積み上げる必要があります。
将来わたってもたらしてくれるキャッシュフローの総額を計算して、それを下回る価格で購入する
ことが大切です。
減価償却の年数に余裕があると、選択肢や出口戦略が立てやすくなります。
日本の法律では、鉄筋コンクリート住宅は47年で原価償却します。
必ず覚えておいてください。
土地活用、不動産投資で成功している人は、時間と手間をおしまず、よく研究しています。
税務の知識、市場の動向などを自分なりの分析をして運営していくことが大切です。
小さな土地でも活用方法がある
小さい土地だとダメだと思いがちですが、そんなことはありません。
小さい土地は小さい土地なりの活用方法があります。
具体的にはコインロッカー、バイクガレージなどが有効です。
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・ 不動産の出口戦略
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・ 資金調達の基本 |
