不動産の出口戦略と言う言葉を聞くとファンドを思い浮かべるかもしれません。
ファンドは不動産の出口を考える必要があると思います。
ではなぜお客さんが出口戦略ということを言われるのか、ですが、これはファンドの影響であると思われます。
機関投資家からお金を預かって短期間に元本を償還（利益確定）します。
機関投資家は投資においては出口を考える必要があります。
具体的に言えば、5年後に預かった元本を 償還するためには換金化、つまり売却をする必要があります
しかしながら、個人投資家は基本的には、資産を売る必要はないと思います。
キャッシュフローがきちんと回る物件であればなおさらです。
■木造住宅の出口戦略
親が病気でなくなり、木造の集合住宅、アパートを相続した場合、以下のような戦略が考えられます
（１） 価値のあるうちに売る
（２） 古い状態で売る
（３） 古い建物を取り壊し、更地にして売る
（４） 古い建物を取り壊し、賃貸不動産を作る
一般的なものは、現金化するために、価値あるうちに売る方法を考えます。
しかし、立地もよく駅前が発展していて人口が増えている地域などでは、新しく建て替えてしまう4番の戦略を取ります。
しかし、立退き→取り壊し→新築と収入が発生するまでの期間が長期に渡るなどのデメリットもあります。
不動産はどのように利用するのかを考えることが大切です。
ピュアジャパンではお客様にぴったりとあった戦略をご提案いたします。
■土地がある場合の出口戦略
次は大きな土地がある場合の出口戦略を含めた土地活用の例です。
大きな土地がある場合、ハウスメーカーなどの押しの強い営業マンは、「使える土地をめいっぱい使って建物を建てましょう」と
提案してきます・・・
もちろん、めいっぱい使いたいのには、ある理由があります・・・
それは、土地いっぱいを使い大きな建物を建てれば建築費も高くなり、会社の利益も高くなるからです。
会社に利益が入れば、営業マンにも利益が入ります。銀行も、たくさん借入をしてもらったほうが
営業成績が上がるのでお金を貸そうとしてきます・・・
しかし、大きすぎる資金調達はリスクがあります。
金利があがったり、いきなりお金が必要になった時に身動きができなことは危険です。
土地や建物は、売ることができますが、今日や明日ですぐに現金化できません・・・
銀行の借り入れが大きすぎる場合などは、銀行がいきなり金を返せと言ってきたら
突然に、マンション経営がいきずまるわけです・・・
そのような危険性を回避するために、わざと、建物の面積を少なくしておき
駐車場などを横に作ることでリスクヘッジができます。
駐車場を更地にして売ることで、出口を作っておくのも不動産の出口戦略と言えます。
常に流動性を考えて土地活用をすることが大切です。
ピュアジャパンでは財務、実績の優れた専門のスタッフが、お客様の状況に合った 戦略をお作りいたします。お気軽にご相談くださいませ。 |
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