土地活用はもちろん、駅前だけではありません。国道沿いなどのロードサイドは飲食店やレンタルビデオ、本屋、スーパー、パチンコ、紳士服などの商業地域ともなっています。
ロードサイドの立地判断は、出店企業が独自の商圏調査と経営判断で行います。
ここでは、貸し手側でもロードサイド店舗として向いた土地かどうか、判断できると役立ちますので、いくつかのチェックポイントをご紹介します。
● 車の来客が基本
商圏は、車の来客を前提に、ホームセンターなどの大型店舗なら30分、書店やレンタルビデオ店規模で10分までです。
商圏は、売る商品やサービスの内容によって異なりますから、出店側で判断してもらうことになります。
最近では、ロードサイドのお店が一堂に集まって大きなショッピングセンターのように出店する形態が流行っています。
● 交通量は多いのか？
車の交通量が多いか。ただし、バスやトラックではなく、来店可能性のある自家用車が多いこと。
つまり、産業道路ではなく、生活道路に面していること。女性ドライバーや軽自動車が多いと有望です。
●スピードも大事なんです
車のスピードが速くないこと。車の平均速度が速すぎると、なかなか店に入りません。
ただし、渋滞しがちな道路は、渋滞の中から店には入りませんので、遅すぎても困ります。
● 車のナンバーに注目です！！
車のナンバーはどこが多いか。地元が多いと書店やレンタルビデオ店など狭い商圏を対象にした店舗に有利です。
反対に地元以外のナンバーが多いと広い商圏を対象にした大型店舗向きです。
●よく見えますか？
カーブした道路の外側の土地は、視界性が良いといわれ、店舗の存在を認識されやすい良い土地です。
反対に、カーブの内側の土地は不利になります。
●樹も関係してきます・・
街路樹があると、店を遠くから見つけることができないため、ロードサイド店舗にとって良くありません。
● 中央分離帯が・・・
中央分離帯があると商圏を分けてしまいマイナス要因です。しかし、交通量が多ければ、マイナスをカバーします。
● 車は、朝方に商業集積地・観光地・都心へと流れていきます。反対に、夕方には、住宅地・郊外へと帰っていきます。
道路幅の広い幹線道路では、帰りの下り車線のほうが飲食店には向いています。朝から食事をする人は少ないですから。
● 信号機の前後は、車が停車したりスピードが遅くなりますので、店舗を見つけられやすく、出入りが容易になりますので特に有利です。
● 角地や接道部分が2ヶ所以上あると、出入口が増え車を呼び込みやすくなり有利です。
● 敷地の間口は、広い方が視界性がよく、車の出入りもしやすくなります。少なくとも20～30ｍあることが望ましいです。
● 敷地の広さは、業種によって異なりますが、コンビニでも駐車場を含めると最低100坪は必要になります。
● 用途地域が第1種低層住居専用地域・工業専用地域では、ロードサイド店舗は建てられません。
その他の住居専用地域では、それぞれ床面積・階数に上限が定められていますので注意してください。
● 市街化調整区域では、沿道サービス施設としてロードサイド店舗は、開発許可を受けて建設できます。
最近は、住宅地の中にもファミリーレストランが出来てきています。外食が日常になってきたこと、散歩帰りや自転車の来客が増えてきたことなどが考えられます。時代と共に立地条件は変化していきます。
最近のロードサイドの傾向
最近では大手ファミレスチェーンが相次いで撤退している状況にあります
郊外型のロードサイドはさも景気が悪い印象がありますが、逆に伸びているお店もあります。
飲酒運転の罰則強化など、昔と比べてやりずらい点があるようですが、ローコストオペレーションで成功している店舗も
多数あります。
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