土地と建物（ビル）売却の税金はいくら？計算シミュレーションと手残りを増やす節税特例

土地と建物（ビル）の売却を検討しているものの、「税金はいくらかかるのか」「結局いくら手元に残るのか」と不安を感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。

土地と建物（ビル）売却では、売却価格だけでなく、譲渡所得の計算方法や所有期間による税率の違い、特例の有無によって、税額と手残りが大きく変わります。

この記事では、土地と建物（ビル）の売却の際にかかる税金の計算方法や、税率を左右するポイント、税負担を大幅に軽減できる特例制度について、詳しく解説します。

土地と建物（ビル）売却にかかる税金の正体「譲渡所得税」の計算式

土地と建物（ビル）売却の際にかかる税金で中心となるのは、「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。2037年までは、復興特別所得税もあわせて課税されます。

これらの税金は、売却価格そのものにかかるのではなく、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。そのため、利益が出ていない場合は、原則として譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得は、土地と建物（ビル）の売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費とは、売却する土地と建物（ビル）を取得する際にかかった費用のことです。建物の本体価格から減価償却費を差し引いた金額に加え、仲介手数料や登記費用、不動産取得税・印紙税などが含まれます。

譲渡費用とは、土地と建物（ビル）を売却するためにかかった経費を指します。売却時の仲介手数料や、売買契約書にかかる印紙税などが含まれます。

土地と建物（ビル）を売却する際の税負担を抑えるためには、取得費と譲渡費用を適切に計上することが大切です。

取得費が分からない場合には、売却価格の5％を取得費として計算することが認められています。ただし、この方法では取得費が小さくなりやすく、課税対象となる金額が増えやすいです。そのため、ローン返済記録や登記簿の履歴、当時のパンフレットなど、取得費の根拠になり得る資料がないか探してみるとよいでしょう。

所有期間で税率が倍違う！「長期譲渡」と「短期譲渡」の境界線

土地と建物（ビル）の売却の際にかかる譲渡所得税の税率は、物件の所有期間に応じて大きく異なります。具体的な税率の違いは、以下の通りです。

【譲渡所得税・住民税の税率】

区分所得税復興特別所得税※住民税長期譲渡所得
（所有期間5年超）15%0.315%5%短期譲渡所得
（所有期間5年以下）30%0.63%9%

※2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する必要があります。

個人所有での話しになりますが、土地と建物（ビル）の所有期間が5年以下の状況で売却すると、譲渡所得に対して約40％もの税金がかかります。一方、所有期間が5年を超えてから売却すれば、税率は約20％となり、税負担を大幅に軽減することが可能です。

また、注意しなければならないのが、税制上の所有期間の考え方です。長期譲渡所得の税率を適用するには、売却が成立した年の1月1日の時点で、ビルの所有期間が5年を超えている必要があります。例えば、令和3年の4月1日に購入した土地と建物（ビル）を、令和8年の5月1日に売却しても、適用される税率は短期譲渡所得のままです。長期譲渡所得になるのは、令和9年1月1日以降に売却した場合となります。

「翌年の1月1日まで待てば、税負担を抑えられたのに…」という事態を招かないためにも、所有期間のカウント方法については、正確に理解しておきましょう。土地と建物（ビル）の取得日は、物件購入時の売買契約書や法務局で取得できる登記簿謄本（全部事項証明書）などに記載されているため、正確な所有期間を前もって確認しておくと安心です。

【簡易シミュレーション】土地と建物（ビル）売却後の手残りはいくらになる？

続いては、土地と建物（ビル）売却による税金と手残りがいくらになるのか、実際に計算しながら見ていきましょう。

こちらは長期譲渡（所有期間5年超）を例としたシミュレーションです。短期譲渡（所有期間5年以下）に該当する場合は税率が約40％となるため、譲渡所得税の金額が約1,840万円になり、手残りは約9,360万円まで下がる可能性があります。

また、譲渡費用には仲介手数料や印紙税のほか、測量費などが含まれる場合もあります。取得費は資料の有無によって計算が変わるため、売却を進める前に税理士や専門会社に確認し、手残りベースで売却判断を行うことが重要です。

知らなきゃ損する！土地と建物（ビル）売却で使える主な特例

土地と建物（ビル）の売却にかかる税負担を軽減するために検討したいのが、特例の適用です。土地と建物（ビル）の売却では、以下の2つの特例を適用できる可能性があります。

特定事業用資産の買換え特例

「特定事業用資産の買換え特例」は、事業用の不動産を売却し、一定期間内に新たな事業用資産を取得する場合に、譲渡益にかかる税金の最大80％の課税を将来に繰り延べができる制度です。

税金が免除になる制度ではありませんが、税金の支払いを将来に繰り延べられるため、手元資金を残したまま買い換えを進めやすいというメリットがあります。

【制度の概要】

出典：国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

特定事業用資産の買換え特例を適用するには、土地と建物（ビル）を売却した翌年の確定申告期間中に税務署へ申告する必要があります。

令和6年度の税制改正により、譲渡または取得した四半期の末日の翌日から2ヶ月以内に事前の届出が必要となるなど、手続きが厳格化されている点にも、注意が必要です。

公共事業等での立ち退きによる控除

道路拡張など、公共事業による立ち退きで不動産を譲渡した場合は、「収用等により土地建物を売ったときの特例」が認められ、譲渡所得から最高5,000万円を控除できる可能性があります。

公共事業に伴う土地と建物（ビル）の売却は、通常の売却とは扱いが異なるため、税負担も大幅に軽減できるのが魅力です。

ただし、制度の適用には厳格な申請期限が設けられています。

【制度の概要】

出典：国税庁「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」

この特例は、都市計画道路の建設や、再開発事業に伴う立ち退き要請があった場合などに適用できます。ただし、最初に買取の申し出があった日から6ヶ月以内に契約を成立させる必要があるため、交渉を長引かせすぎないよう注意しましょう。

ピュアジャパンの税理士連携サポート｜手残り金額を最大化する

土地と建物（ビル）の売却取引をオーナー様の納得のいく形で成立させるためには、いくらで売るかだけでなく、いかに税負担を抑えて手取りを増やすかという点も意識することが大切です。
手取り金額を最大化するためには、物件の所有期間に合わせたタイミングの見極めや、適切な経費の計上、特例の適用の検討が必要になります。

また、所得税は、売主が個人か法人かによって、課税の仕組みや税負担の考え方が異なる点にも注意が必要です。

個人の場合は、土地と建物（ビル）の所有期間に応じて約20％（または約40％）の税金が課せられますが、売却益が発生した翌年は、ふるさと納税を活用して負担を抑えることが可能です。
課税所得や家族構成によって上限は異なるものの、譲渡所得1,000万円程度で15～20万円、2,000万円程度で50万円前後の寄付枠が生まれるケースもあります。

一方、法人の場合は他の事業利益と合算して法人税が課せられる総合課税です。
赤字の事業がある場合や大きな経費がある場合は、法人のほうが有利になるケースもあるでしょう。
最終的な手取りを最大化するには、事業の状況を踏まえたシミュレーションが重要です。

東京・銀座の地で20年にわたり、土地と建物（ビル）の売買仲介やオフィス賃貸仲介などの事業を展開してきた株式会社ピュアジャパンでは、お客様の状況に合わせた売却活動の進め方を、専門的な視点でサポートしています。

税理士との連携による特例適用の確認や、手残りを軸にした売却プランの設計まで、節税と実利を優先したご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

まとめ｜「税込み」ではなく「税抜き」の利益を最大化しよう

土地と建物（ビル）の売却の際には、税込みの売却価格ではなく、税抜きの手取り利益を重視する必要があります。
希望通りの売却価格で成約できたとしても、譲渡所得税や住民税の負担によって、最終的な手残りが想定より大きく減ることもあります。

特に、特例の適用漏れや所有期間の判定ミスがあると、本来より多くの税金を支払うことになりかねません。「あと数ヶ月待てば長期譲渡になった」「買換え特例の届出期限に間に合わなかった」などは、後悔しやすいポイントです。

物件の取得や売却に伴って発生した経費を正確に計上し、特例の適用も含めた手残りベースで判断するためには、不動産だけでなく税金に関する専門的な知識も必要になるでしょう。

株式会社ピュアジャパンでは、不動産の専門家だけでなく、提携する税理士が同席する個別相談会も実施しています。
「所有する土地と建物（ビル）を売却する場合、税金がいくらかかるのか知りたい」「適用できる特例の種類と、詳しい条件を確認したい」など、税負担に関する不安がある場合も、ぜひ株式会社ピュアジャパンまでお問い合わせください。