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自社ビルの有効活用～賃貸オフィスへ～
近年、都心の賃貸オフィス需要は上昇しており価値が変わらない地域での平均賃料も上昇傾向にあります。 1980年代のビルでも価値が変わらない地域では、賃料の上昇傾向が見られます。 働き方改革により新しいワークスタイルによる職場環境も変化した中、自社ビルのスペース見直しをし、一部を賃貸オフィスにして運用していくのはいかがでしょうか？ 何をポイントに準備していくのか？ ・近隣の市況、賃料相場把握など情報を収集、調査 →どの程度の大きさの貸室が需要あるのか →1フロアでなく分割したほうがいいのか →近隣の空室率、賃料相場を把握した上での契約条件 →セットアップオフィス提案 ・管理体制 →管理委託か 自主管理か ・ビルの改修 →魅力的なオフィススペースへ →老朽化している部分の改修 ・入居者像 →希望している入居者像 また、賃貸募集をするにあたり、信頼できる不動産会社への協力がとても重要なポイントとなります。 不動産会社を選ぶポイント ・地域を把握していること ・賃貸オフィスビル運営に対する専門知識がある ・ビルオーナー様、入居者様の立場になり公平な意見をお伝えできること ・大切な不動産に関して的確なアドバイスができること 弊社では賃貸、管理、工事と専門的な知識をもったプロがおります。 ビルオーナー様が納得いただく価値ある対応を約束させていただきます。 不動産に関するご相談がございましたらどんなことでもピュアジャパンへご連絡いただければ対応させていただきます。 ご相談はこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.04.03 -
民泊で資産価値向上は可能？
3年間のコロナ禍が終わり、日本にもたくさんの外国人観光客が訪れてきます。 コロナ前には、中国人観光客の比率が多かったのですが、今は、世界各国の方々が日本にいらっしゃっていて、来日者数はコロナ前の水準を超えています。 弊社のある銀座の街も、色々な国の方々が歩いていて、とてもにぎやかです。 ところで、数年前ですが、私は北海道の登別温泉に旅行したことがあります。 東京に住む私は、当時、北海道は札幌にしか行ったことがありませんでした。 はじめての登別温泉に行ってびっくりしたのですが、宿泊客の半分以上が海外からの観光客でした。 登別温泉といえば、その名のついた入浴剤があったりして有名ですが、行ったことのない日本人が大半ではないでしょうか。 長年住んでいる日本人ですら行ったことがない観光地に、日本に海外旅行にくる外国人観光客がたくさんいたことに驚いたのです。 外国人観光客の方々は、インターネットでよく調べていて、観光地についても日本人よりもよく知っているようです。 また、長期滞在で来る方が多いので、複数の県や地域を巡る方も多いんです。 さて、民泊の話です。 東京では、民泊が外国人観光客に大変人気があり、どこの民泊施設も稼働率がかなりいいそうです。 前述のとおり、海外の皆様はインターネットを駆使して、民泊をご利用になるようです。 また、長期滞在にも向いているので、利用される方が多いとのことです。 民泊の運営には民泊新法で規則が決まられており、さらに各自治体が条例を制定し、さらなる制限を設けています。 東京23区の場合、墨田区、豊島区などは比較的条例の制限が緩やかで、無人型の民泊施設の運営が可能です。 また、この無人型の民泊運営のシステムやアプリを開発している業者もあり、比較的簡単に民泊運営が可能です。 これらの事情から、最近では、民泊施設に転用可能な物件が非常に人気です。 共同住宅に限らず、オフィスビルや店舗ビルなども対象になります。 また、こういった民泊運営業者に賃貸した場合、一般の方に賃貸するよりもかなり高い賃料がもらえます。 賃料による収益が上がれば、収入と利回りから割り出した物件売買価格も当然高くなります。 また、一棟全空の物件ではなくても、いくつかの空室があれば民泊運営を検討できる業者もあります。 あなたのお持ちのビルはどうでしょうか。 ピュアジャパンでもご相談に承りますのでお気軽にお問い合わせください。 お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.04.03 -
賃料設定の秘訣とは…？
新規または退去による再募集のとき、いったい募集賃料をいくらにすればよいのか、お悩みのケースもあると思います。 周辺相場を知るために、近隣の賃料などを参考にしますよね。 この際、ビル毎に貸室の大きさはまちまちですから、坪単価を目安にすることが多いです。 例えば、賃貸募集をする貸室が10坪で、周辺の事務所が坪当たり2万円だったとします。 周辺相場にあわせて、月20万円で募集賃料を設定し、最初は少し高めで月22万円（坪単価2.2万円）で募集開始して、月20万円までは値下げ交渉に応じるつもりで募集を続けたり、逆に近隣に空室が多いので、相場より安めの月18万円（坪単価1.8万円）で募集開始して、早期入居を目指そうという方が多いのではないでしょうか。 しかし、この坪単価にとらわれすぎるのも考えようです。 貸室を探す方々は、賃料のご予算を総額で設定しているケースが多く、坪単価は目安でしかありません。 また、貸室の広さについても希望条件はあるものの、その貸室でレイアウトなどが収まるのであれば、当初希望の条件よりも狭くても、その貸室に決めるケースも多いのです。 事務所を例にお話ししましたが、これが店舗となると、この傾向がより顕著になります。 JR線「神田」駅の駅前にあるビルでの例です。 そのビルは狭小で、貸室面積が8坪しかありません。 築年数も古く、駅距離が近いとはいえ、近隣相場から見て、坪単価は3万円です。 そうすると、24万円の賃料設定になります。 しかし、実際には、33万円で全フロアを貸し出しています。 坪単価4万円以上です。 業種は、いずれもバーですが、8坪しかなくても、営業上、十分収益が取れる座席数がとれ、採算が合う賃料であれば、借りたいというお客様はたくさんいるのです。 ですから、賃料設定の際は、坪単価にとらわれすぎず、物件毎の特性を考え、総額いくらまでであれば借り手がいそうかと考えて設定をすることをおすすめします。
2025.04.02
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売却に関すること
資産価値向上に関すること
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相続税対策に有効的な方法は？
相続税対策として、不動産の購入はいかがでしょうか？ 下図は令和6年度の相続税路線価図です。 この路線価図において、公示地価番号5-29（基準地価番号5-13と同所）の場所は、 銀座のメイン通りである、中央通りに面しており、 前面道路の路線価は1㎡当たり3,030万円（1坪当り１億円）となっております。 これに対し、北側の一本入った裏通りは、 路線価が1㎡当たり734万円（1坪当り2,426万円）と、4分の1以下になっております。 然しながら、中央通りの一本裏通りのビルにおける空中階の家賃と、 中央通りのビルにおける空中階の家賃には、それほど大きな差はございません。 （1階の路面店の家賃は別です。） 収益物件の価格は、収益価格といって、収入と利回りから求められます。 よって、利回りが一定で、収入に差がなければ、価値はほぼ同じということになります。 即ち、銀座の一本裏通りの物件は、相続税の財産評価額は低いが、 実際の資産価値は高いということで相続対策にはもってこいの物件と思われます。 借地権付き建物の場合 仮に、この一本裏通りに借地権の物件があったとします。 この場合、路線価は「7,340A」とあり、借地権割合の記号が「A」なので、90％となります。 よって、借地権としての相続税の財産評価額は7,340×90％＝6,606で、1㎡当たり660万円（1坪当り2,180万円）と、さらに低くなります。 借地権については、完全所有権でないことで嫌がる方もいらっしゃいますが、 銀座に関しては流通性もあり、むしろ相続対策としては好ましいかと思われます。 相続対策で物件購入を検討されていらっしゃる方、銀座はどうでしょうか？ ピュアジャパンでは銀座の非公開物件を多く取り扱っております。 ぜひお気軽にお問い合わせください。 お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.03.17 -
更新を機に… 物件の資産価値アップが可能です！
とあるオーナー様の話です。 そのオーナー様は、都内の私鉄支線の駅前に一棟貸しの店舗ビルを所有されていて、 長年、サービス店舗が普通借家契約で入居していました。 ちょうど更新時期が迫っていることもあり、その賃借人と行き違いがいくつかあったため、 それを解除理由として、更新をせず、それを機に、賃料も値上げをして新規募集したいという相談を受けました。 私は、次の理由で反対しました。 ・その行き違いが解除理由に認められるかが微妙である。 ・そのため、訴訟を起こされ裁判になる見込みが高く、費用も時間もかかる。 ・現入居者が退去したとして、新規募集に際し、大幅な賃料アップは難しいのではないか。 ・となると、裁判費用、募集に要する費用、新規入居者が入居するまでの期間の家賃の欠損を考えると、回収に2年ほどかかるのではないか。 しかし、そのオーナー様はご意志がかたく、更新しない旨の通知をし、裁判となりました。 裁判が始まると、私の懸念のとおり、解除事由の部分で双方平行線でした。 しかし、その裁判のやりとりの間に賃借人側が隣の駅に移転先を見つけるたようで、 明け渡しまでの数か月の賃料を免除するかわりに退去することで合意しました。 予想外です。 さぁ、そうとなったら、次の入居者を早く見つけて、いかに空き期間を短くするかです。 弊社でその依頼を受けて、募集を開始するのですが、オーナー様のご希望は前回実績家賃の1.8倍ほどでした。 前回家賃もけして相場より安いわけではなかったので、なかなかチャレンジングな募集となりました。 現地にテナント募集看板を設置したところ、問い合わせは多くいただくのですが、賃料を伝えると、やはりそこから先にすすみません。 しかし、3週間ほど経過したとき、ひとりのお客様からお問い合わせがあり、内見、賃料の交渉後、無事成約となりました。 オーナー様の希望額からは値引きの交渉に応じましたが、それでも前回家賃の1.5倍の家賃で決まりました。 前入居者の償却金、新規入居者からの礼金等もあり、弊社が仲介手数料を頂戴しても、 十分裁判費用や空き期間の損失を埋めることができ、大幅な賃料アップをすることができました。 私の予想をはるかに上回る結果でよかったのですが、私は考えが縮こまっていたんだなぁと反省しきりです。 物件ごとに、その物件を必要とされる方は必ずいるのですね。 最初から無理だと決めつけずに、まずは挑戦する大切さをオーナー様から学ばせていただきました。 条件交渉などでお悩みのオーナー様も多くいらっしゃるかと思います。 無理かも…？と思っていても、ピュアジャパンでは解決できるかもしれませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。 お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.03.17 -
不動産を高く売りたいオーナー様へ
不動産を少しでも好条件で売却したい。 そんなオーナー様。ぜひ弊社にお任せください。 仲介会社に売却を任せた際に、「相場はこのくらいになります。」、「これ以上は厳しいです。」といった声を耳にしたことはございませんか？ 私的に言えば半分正解で、半分不正解といえる回答だと思います。 実際に数々の取引をしていく中で、同条件かつ倍近くで売却をすることができたケースがあります。 また、1億円以上高値でお客様がいたのに他社仲介で売却が決まったケースもありました。 なぜこのようなことが起きるのでしょうか？ 様々な要因が考えられますが、1つの物件に対してどれだけ売却活動をしたのか。 これに尽きると私は考えています。 既存顧客の数社へ声をかけただけで「相場」という言葉を口にする人は少なくありません。 その中で売主様の条件に合う買主が見つかればよいのですが、そう上手くいかないのが不動産です。 ほとんどは上述した言葉を投げかけ価格交渉をしてくるでしょう。 「相場」があるのは当然ですが、何事も「相場」という言葉で片すのは、私の仲介会社としてのプライドが許しません。 記事をご覧の皆様！ 少しでも高く、少しでも良い条件を一緒に目指しませんか！ ご連絡をお待ちしております！ ご相談はこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.03.17 -
買取業者と仲介会社 どちらに売却の相談をするべき？
所有物件を売却したいけど、どこに相談したら良いのかわからないオーナー様は多くいらっしゃるのではないでしょうか。 「買取」と「仲介」の違いを理解しましょう。 買取業者のメリット ①仲介手数料がかからない 買主と直接契約するため、仲介手数料は不要です。 ②スピードがはやい 売主様が価格に納得すれば、すぐに売却をすることができます。 仲介会社のメリット ①高額で売却することができる 仲介会社の最大のメリットです。 売主様のご希望の金額に沿う買主様に出会うまで、待つことができます。 仲介手数料のお支払いは必要になりますが、高額で売却し手残り金が多ければ、売主様にとって最大のメリットになります。 ②取り扱い不可の物件がない 「買取」の場合、遵法性違反の物件やソシアルビルなどは取り扱いできない可能性があります。 仲介会社にお任せいただければ、上記のような物件も“確実に買える”お客様に出会うことができます。 売主様のご希望に沿う売却にするため、既存顧客はもちろん、売却物件のエリアで購入実績のある方へ新規でご紹介をしたり、銀行回りなども行います。 ピュアジャパンの行動指針は「スピードと徹底」です。 すぐやる・必ずやる・できるまでやります！ 売却の相談はこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.04.02
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