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銀座のビル売却を成功させる極意｜日本最高峰エリアの相場と特有の商習慣

日本最高峰の商業地である銀座のビルは、国内外の不動産投資家から根強い人気があります。一方で、テナント構成や評価基準、商習慣に特有の傾向があり、一般的なビル売却のセオリーが通用しない場面も少なくありません。そのため、銀座のビルを高値で売却するには、銀座ならではの需要と相場を理解したうえで、買い手が重視するポイントを押さえた売却戦略を立てることが重要です。この記事では、銀座のビル市場の特徴や相場、売却時に注意したい商習慣について分かりやすく解説します。 2026年、銀座のビル市場は今どうなっているか？ 2026年の銀座のビル市場は、景気や金利の影響を受けつつも、国内外の資産家・富裕層・法人からの根強い需要によって下支えされています。特に銀座は、日本最高峰の商業地としてのブランド力が強く、資産保全を目的とした購入ニーズが途切れにくいエリアです。ただし、銀座にあればどのようなビルでも売れるという状況ではありません。近年はインバウンド需要の回復やテナント業態の変化により、買い手が求める条件が多様化しています。その結果、立地や通り、テナント構成、建物スペックによって「すぐに売れるビル」と「売却に時間がかかるビル」の差が大きくなってきているのが実情です。ブランド旗艦店と飲食店ビルの需要差銀座では、ラグジュアリーブランドの旗艦店が立ち並ぶ立地と、飲食店需要が中心となる立地とで、評価基準が分かれます。例えば、中央通りや晴海通り沿いは高級ブランドが多く出店しており、視認性や通行量、ステータス性が価格に反映されやすいです。利回りだけではなく、銀座の一等地を保有することを重視する買い手が多く、相場も別格になりやすい傾向があります。一方で、並木通り周辺やコリドー通り周辺は飲食店の需要が強く、売買では賃料水準や稼働率、テナントの安定性など収益性が重視されます。飲食系のテナントは回転が早いため、テナントの信用力や賃料の安定性が弱いと、売却価格が伸びにくい点に注意が必要です。このように、同じ銀座のビルでも立地によって入りやすいテナントが違うため、利回りや賃料水準、出口戦略も変わります。銀座でビルを売却する際には、買い手が想定するテナント像を理解し、物件の魅力を正しく伝えることが重要です。銀座のビル売却で「水面下での取引」が推奨される理由銀座のビル売却は、一般的な不動産のようにポータルサイトへ掲載して広く募集するのではなく、限られた買い手に個別で打診する「水面下取引」で成立するケースが多くを占めています。水面下取引の背景には、売却情報が表に出た瞬間に発生する銀座特有のリスクと、情報そのものが価値になる市場構造があります。銀座では、物件が希少であるほど売却情報の価値が高まるため、公開市場よりも信頼できるルートでの取引が重視されやすいのです。資産家のプライバシー保護と情報の希少性銀座のビルオーナー様は資産家が多く、売却情報が外部へ漏れることを嫌う傾向にあります。売却が公になると「資金繰りが悪化したのでは」「相続対策で急いでいるのでは」といった憶測が広がり、ビルオーナー業ではない本業への影響が少なからずや出てしまうケースがあるからです。また、売却情報が表に出ることで、入居中のテナントが不安を抱き、更新を見送ったり移転を検討したりするリスクもあります。銀座はブランドイメージを重視する企業も多く、所有者変更や将来方針が見えない状況を嫌う傾向があるのです。このような理由から、銀座の優良物件は市場に出回りにくく、売却情報そのものが極めて高い希少価値を持っています。銀座では、水面下取引が商習慣の一つとして定着しており、売り手のプライバシーを守りつつ、資金力と意思決定スピードのある買い手に絞って交渉できる合理的な手法です。ピュアジャパンの銀座ネットワーク｜国内外の資産家・富裕層への直接打診東京・銀座に本社を置く株式会社ピュアジャパンは、ビルの売買仲介をはじめ、オフィス賃貸仲介、リニューアル工事、プロパティマネジメントまで幅広く手がける不動産・建設会社です。私たちは20年にわたり、都心の一等地・銀座で地域に密着し、ビルオーナー様の資産運用や売却をサポートしてまいりました。だからこそ、ビルオーナー様お一人おひとりとの強固な信頼関係と、独自のネットワークには絶対的な自信を持っております。登記簿上の情報だけでは分からない、オーナー様のご意向や、ビルの歴史までを汲み取ったご提案ができるのは、銀座に深く根ざしてきた私たちならではの強みです。銀座のビル売却では、登記簿の情報だけでは判断できない要素が多く、テナントの入れ替えや賃料改定の履歴、修繕内容、周辺の出店動向などが成約価格に直結します。弊社ピュアジャパンは、街のわずかな変化や最新のマーケット感を正確に把握し、オーナー様の意向に沿った売却戦略を組み立てることが可能です。また、銀座の物件に熱視線を送る国内外の資産家・富裕層や事業法人との強固なネットワークを構築しているため、最適な顧客へ適正な価格でのアプローチと、スピーディーな取引成立をサポートいたします。銀座でのビル売却は、ぜひ株式会社ピュアジャパンへご相談ください。銀座特有の評価基準｜「丁目」や「通り」で変わる坪単価銀座でのビル売却を成功させるには、一般的な不動産の評価基準だけでなく、銀座特有の評価方法や、買い手が重視するポイントを理解しておく必要があります。銀座の坪単価は、駅からの距離や角地といった条件に加えて、「何丁目か」「どの通りに面しているか」によって左右されます。これは通りごとに街の顔が異なり、テナントの業態や客層、賃料相場まで大きく変わるためです。例えば、銀座4丁目や5丁目の中央通り沿いは、日本一の地価を誇る別格のエリアです。坪単価が1億円をゆうに超える地点もあり、世界中の資産家・富裕層の方々からの注目度も桁違いとなっています。一方で、同じ銀座でも中央通り沿いから一本入っただけで、テナント賃料や人通り、視認性が変わるため、評価額が数百万円から数千万円、いや億単位で変動することも珍しくありません。銀座のビルを売却する際には、このような局所的な相場感覚を正確に捉え、物件の持つ価値を適切に評価できる依頼先を選定することが大切です。まとめ｜銀座の価値を最大化できるのは、銀座を知り尽くした者だけ日本最高峰の地価を誇る銀座でビル売却を成功させるには、一般的な不動産売却とは異なる銀座の商習慣を理解したうえで進めることが重要です。銀座では売却情報が表に出ることで噂が広がったり、テナントに不安が伝わったりするリスクがあるため、限られた買い手に直接打診する水面下取引が主流となっています。また、銀座は「丁目」や「通り」の違いで評価が大きく変わる特殊な市場です。そのため、銀座特有の相場観を持ち、物件の強みを適切に評価・説明できる依頼先を選ぶことが、ビル売却を成功させるカギとなるでしょう。株式会社ピュアジャパンは、銀座の地で20年の長きにわたり、地域密着として、ビルの売買、賃貸仲介および管理業務を数多く手がけてまいりました。「銀座の真の相場が知りたい」「周囲に悟られず、水面下で売却を進めたい」という方は、ぜひ株式会社ピュアジャパンまでご相談ください。
2026.03.02
親から土地や建物（ビル）を相続したら読むべきガイド｜売却の手順・税金・トラブル回避法

親から土地や建物（ビル）を相続したものの、「このまま持ち続けるべきか」「売却した方が良いのか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。相続した土地や建物（ビル）は資産価値が大きい一方で、固定資産税や修繕費、空室リスクなどの負担も抱えやすく、判断を先延ばしにするとトラブルにつながるケースもあります。また、土地や建物（ビル）を売却する場合は、相続登記や名義変更の手続きだけでなく、税金面の確認が必要です。この記事では、親から相続した土地や建物（ビル）を売却する際の手順、税金計算の基本、よくあるトラブルと回避策まで分かりやすく解説します。相続した土地や建物（ビル）、まず確認すべき3つのこと相続した土地や建物（ビル）を売却すべきか、それとも保有して運用を続けるべきかを判断するには、まず現状を把握することが重要です。相続直後は、名義変更や相続税の手続きに意識が向きがちですが、土地や建物（ビル）は保有しているだけでも固定資産税や管理費が発生します。判断を先延ばしにすると、想定外の支出や相続人同士のトラブルにつながるケースもあるため、早めに整理しておきましょう。登記簿謄本と実勢価格の確認まずは、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、所有者・持分・抵当権の有無・差押えの有無など、権利関係を確認しましょう。相続した土地や建物（ビル）に抵当権がついている場合は、原則として借入金を完済し、抵当権を抹消しなければ売却を成立させることはできません。また、兄弟など複数人で共有名義になっている場合は、売却の意思決定が難しくなりやすいです。さらに、売却を検討するなら資産価値の把握も必要です。ビルの価値は、固定資産税評価額ではなく、実際に市場で売れる価格（実勢価格）で決まります。特に事業用建物（ビル）は、立地や築年数だけでなく、賃料水準・空室率・修繕履歴・テナント構成などによって評価が大きく変わるため、不動産会社に査定を依頼し、複数の視点から資産価値の目安を把握しておきましょう。賃貸借契約書と入居状況の把握相続した建物（ビル）が賃貸中の場合、テナントの入居状況や賃貸借契約書の内容によって、売却価格や買い手のつきやすさが変わります。そのため、契約書を確認し、賃料・契約期間・更新条件・保証金（敷金）・原状回復条件・解約予告期間・滞納の有無などを整理しておくのがおすすめです。また、テナントの契約形態が普通借家か定期借家かによっても、出口戦略は変わります。特に普通借家の場合、賃料改定や解約時期の見通しが立てにくくなるケースもあるため、事前に整理しておくと売却時の説明がスムーズになるでしょう。支出項目の確認と契約内容の確認親から相続した建物（ビル）が収益物件の場合、その収支がプラスなのか、マイナスなのかも確認が必要です。家賃収入がどのくらいあるのかはもちろん、支出もセットで把握しましょう。【確認しておきたい支出項目】管理費修繕費保険料税金　など特に確認したいのが、管理会社との契約内容や委託費用の詳細です。清掃・設備点検・法定点検・エレベーター保守・消防設備点検などの費用が、いつ、どの程度発生するのかによって、実質的な収支が変わります。築年数が進んだ建物（ビル）では、今後数年以内に大規模修繕が必要になる可能性もあるため、過去の修繕履歴や修繕積立の有無も把握しておきましょう。相続したビルを売却する流れと手順相続した土地や建物（ビル）を売却する際は、一般的な不動産売却と比べて、相続特有の手続きが増えることになります。遺言状の有無や相続登記の進め方によって、売却までのスピードや必要書類が変わるケースもあるため、全体の流れを先に把握しておくことが重要です。ここでは、相続した土地や建物（ビル）を売却する際の手順を具体的に紹介します。遺言状の確認親から土地や建物（ビル）を相続するにあたって、まず確認したいのが遺言状の有無です。遺言状がある場合、原則として遺言の内容が優先されるため、相続人同士で遺産分割協議を行う必要がないケースもあります。一方で、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要な場合もあり、手続きの手順が変わってくるでしょう。遺言状は、自宅で保管されているほか、公正証書遺言として残されていることもあるため、早い段階で確認しておきましょう。相続登記（名義変更）ビルの名義が親のままでは、売買契約や引き渡しができません。相続した土地や建物（ビル）の売却を進めるには、名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。相続登記には必要書類の収集や、相続人全員の合意が求められるため、売却を検討している場合は早めの着手をおすすめします。また、相続人が複数いる場合、相続した土地や建物（ビル）が共有名義になることもあります。共有名義の土地や建物（ビル）は、原則として共有者全員の合意がなければ売却ができません。相続人の意見が割れるとトラブルになりやすいので注意しましょう。不動産会社に査定依頼相続した土地や建物（ビル）を売るかどうかを判断するには、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握することも重要です。相続税評価額や固定資産税評価額は、売却価格と一致するとは限らないため、実際の市場価格を確認しておく必要があります。特に、収益物件の売却価格は、戸建てやマンションのように立地と築年数だけで決まるものではありません。賃料・空室率・テナント構成・修繕履歴など、複数の要素によって評価が大きく変わります。そのため、相続不動産や事業用建物（ビル）の売却に強い専門会社へ相談し、収益性を踏まえた査定を受けるようにしましょう。媒介契約査定結果や提案内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」などの種類があり、他社への情報公開の範囲や、売却活動の報告頻度、自己発見取引の可否などが変わります。相続した土地や建物（ビル）の売却では、買主が投資家資産家・富裕層や事業者になることも多いため、どのような買主ネットワークを持っているかも確認しておくと安心です。売却活動（内覧対応など）媒介契約後は、売却活動が始まります。土地や建物（ビル）の売却活動では、買主候補への紹介や条件交渉に加え、必要に応じて現地確認（建物・設備・テナント状況の確認）への対応も発生するでしょう。事業用建物（ビル）の場合、賃貸借契約書やレントロール、修繕履歴、管理状況、収支の内訳など運用の実態を示す資料が重視されるため、あらかじめ整理しておくとスムーズです。売買契約買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には手付金の受領、契約解除条件、引き渡し時期、売却後のトラブル責任（契約不適合責任）の範囲など、重要事項を確認する必要があるでしょう。相続物件は、売主側が建物の修繕履歴や設備状況を把握しきれていないケースもあるため、後々のトラブルを避けるためにも、契約条件は慎重に整理することが重要です。引き渡し・決済売買代金の残金を受領し、所有権移転登記などの手続きを行った後、引き渡しを行います。一般的に不動産売買の決済は、残代金の支払いと登記手続きを同日に行うため、司法書士・金融機関・不動産会社が立ち会って進めることになります。また、抵当権が残っている場合は、決済と同時に抹消手続きが必要です。固定資産税・都市計画税の清算に加え、賃料や共益費、敷金（または保証金）などの精算も発生するため、事前に必要書類を揃えておくとスムーズです。相続税の申告相続税がかかる場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税を行います。相続税の納税期日は、土地や建物（ビル）の売却の進捗に関係なく到来するため、土地や建物（ビル）を売却して納税資金を確保する場合、間に合わないことも考えられるでしょう。納税が遅れると延滞税などの負担が発生するケースもあるため、早めに準備することが大切です。確定申告相続した土地や建物（ビル）を売却して譲渡益が出た場合は、原則として翌年に確定申告が必要です。譲渡所得税は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算され、取得費が不明な場合は税負担が重くなるケースもあります。取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とする方法もありますが、税金が不利になることもあるため注意が必要です。売却後に慌てないためにも、取得費資料（売買契約書など）の確認や税理士への相談を進めておくとよいでしょう。相続した土地や建物（ビル）の売却で発生する「税金」と「取得費」の注意点土地や建物（ビル）を相続すると、税務上は親が購入した不動産を引き継ぐ扱いとなります。そのため、親から相続した土地や建物（ビル）を売却して利益がでると、相続税とは別に「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税は、売却益が高額なほど負担が大きくなるため、税金の仕組みや取得費について理解しておくことが重要です。土地や建物（ビル）を売却すると「譲渡所得税」がかかる譲渡所得税とは、土地、建物、株式などの資産を売却して得た利益に対して課される所得税と住民税の総称です。土地や建物（ビル）の売却で課される譲渡所得税の税率は、物件の所有期間によって異なります。区分所得税復興特別所得税住民税長期譲渡所得（所有期間5年超） 15％ 0.315％ 5％短期譲渡所得（所有期間5年以下） 30％ 0.63％ 9％ ※2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する必要があります。ただし、相続した土地や建物（ビル）の所有期間は、相続が発生した日ではなく、被相続人がその不動産を取得した日が起点です。つまり、親が5年以上所有していた土地や建物（ビル）であれば、相続してすぐに売却したとしても、長期譲渡所得の低い税率が適用されます。税金は「売った金額」ではなく「利益」にかかる譲渡所得税は、売却金額ではなく、譲渡所得（利益）に対して課される税金です。具体的には、以下の計算式で算出される利益部分のみが、課税対象となります。譲渡所得＝売却金額 ―（取得費＋譲渡費用）取得費とは、土地や建物（ビル）を購入した代金や購入時の仲介手数料などを指します。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、登記費用、立ち退き費用（必要な場合）などが含まれます。相続した土地や建物（ビル）の売却は「取得費」が問題になりやすい土地や建物（ビル）の売却金額が高額になったとしても、その全額に対して税金がかかるわけではありません。一方で、取得費が小さく見積もられてしまうと、課税対象となる利益が大きくなり、税負担が一気に重くなるでしょう。特に築年数が古い建物（ビル）の場合、売買契約書を紛失しているケースも珍しくはなく、親が支払った取得費をどう扱うかが、最大の論点になります。親が購入した際の取得価格が分からない場合、税務上は「売却金額の5％を取得費として計算する」ことが認められています。しかし、この5％ルールを適用すると控除額が極端に少なくなるため、税負担は重くなってしまいます。その結果、相続税を納税した後であっても、売却によって多額の譲渡所得税が発生し、「相続した土地や建物（ビル）を売ったのに、手元にお金は残らなかった」という事態になりかねません。取得費が分からないときの計算方法親が土地や建物（ビル）を購入した際の売買契約書そのものが残っていなくても、住宅ローン契約書、通帳の引き落とし記録、当時の重要事項説明書、固定資産税の課税明細、分譲時のパンフレットなどから、購入時の金額を合理的に推計できる場合があります。このような資料をもとに「推計取得費」として申告できれば、5％ルールよりも取得費を大きく計上でき、税負担を軽くすることが可能です。ただし、推計取得費を税務署に認めてもらうためには、客観的な証拠と合理的な説明が必要になります。自己判断で進めると否認されるリスクもあるため、相続と不動産税務に精通した専門家に相談し、最適な計算方法を整理したうえで申告することをおすすめします。ピュアジャパンの権利調整｜共有名義のトラブルも円満解決親から土地や建物（ビル）を相続した場合、その土地や建物（ビル）を売却するのか、そのまま保有して運用を続けるのかは、資産状況だけでなく、権利関係を整理したうえで慎重に判断する必要があります。例えば、相続後に共有名義の物件として運用する場合、「誰が管理費を払うのか」「修繕はどうするのか」「売却のタイミングはいつか」などの問題がたびたび発生しやすいです。売却する場合も、取得費や権利関係の問題を解決する必要があるため、まずは現状の課題を整理し、解決に向けた明確なフローを検討することが重要です。株式会社ピュアジャパンには、東京都心・銀座の地で20年にわたり、事業用ビルの売買仲介やオフィス仲介に携わってきた実績があります。相続した土地や建物（ビル）の売却においても多彩な事例を経験しており、独自のネットワークを活かして投資家資産家・富裕層へ直接アプローチできる点が当社の強みです。相続した土地や建物（ビル）の取得費が分からない場合に、残存資料をもとにした取得費の推計についても、専門的な知見を活かしてサポートいたします。さらに、当社が重視しているのは、単なる売却支援だけではありません。オーナー様が抱える潜在的な課題を丁寧に整理し、共有者間の合意形成や条件調整まで含めて、資産状況に合わせた最適な出口戦略を提案いたします。 📌ピュアジャパンのトラブル解決事例相続人：4人兄弟対象不動産：遺産のうちの1つ名義：お兄様単独実態：遺産分割の一環として売却し、代金を兄弟で分配する必要があったお父様の逝去により相続が発生し、遺産の一部である不動産を売却して、売却代金を4人兄弟で分配する方針となりました。対象不動産の名義はお兄様単独でしたが、実態としては遺産分割の対象であるため、売却には兄弟全員が納得できる形での合意形成が必要でした。しかし売却を進める過程で、兄弟それぞれが紹介料を得る目的で別々の不動産業者を関与させようとし、情報が錯綜して利害が衝突しました。その結果、話がまとまらず売却は一旦延期となります。数年後、お兄様が中心となり窓口を一本化し、信頼できる不動産業者と継続的に協議を重ねながら、他の兄弟にも売却の必要性と進め方を丁寧に説明して理解を得ていきました。そして兄弟間の公平性を確保しつつ高値売却を狙うため、入札方式（競争入札）を採用しました。最低入札価格を高めに設定したことで、身内の業者が入り込む余地を減らし、透明性を担保した形で売却活動を進められました。結果として、入札により最低入札価格を上回る金額で売却が成立し、売却代金の分配についても兄弟全員が納得できる形で遺産分割を完了することができました。 💡このケースのポイント（専門家視点）登記上は単独名義でも、相続財産として扱われる以上、実務上は相続人全員の合意形成が重要になる「紹介料目的で業者が乱立する状態」は、相続不動産で起こりやすい典型的なトラブル要因になる入札方式は、利害関係者が多い相続不動産で特に有効であり、透明性・公平性・高値売却を同時に実現しやすい最終的に全員が納得できた背景には、名義人であるお兄様が粘り強く調整し、情報を一元化したことが大きい相続した土地や建物（ビル）を「空室のまま」にしておくリスク親から相続した土地や建物（ビル）を運用する場合、見落とされがちなのが空室リスクです。建物（ビル）の空室をそのまま放置すると、家賃収入が得られない一方で、固定資産税・都市計画税、管理費、保険料、共用部の電気代などの支出だけが発生し続けます。特に相続直後は、名義変更や相続税の手続きに追われ、空室対策が後回しになりやすいため注意が必要です。また、人の出入りが少ない建物（ビル）は換気や清掃が行き届きにくく、雨漏りや配管トラブルなどの発見が遅れやすくなります。その結果、老朽化が想定以上のスピードで進んだり、設備故障が深刻化したりするリスクもあるでしょう。建物の印象も悪くなり、防犯面の不安や近隣からのクレーム対応が発生する可能性も否定できません。大きな損失を生まないためにも、売却して早期に現金化するのか、修繕やサブリースを行い稼働率を回復させてから売るのかは、できるだけ早い段階で検討することが重要です。まとめ｜相続した土地や建物（ビル）は3年以内の売却が税制上有利！親から相続した土地や建物（ビル）を売却すべきか、保有し続けるべきかは、ビルの資産価値だけでなく、維持・管理コストや空室リスク、今後の修繕負担を踏まえたキャッシュフローの見通しによって結論が変わります。特に事業用建物（ビル）は、設備更新や大規模修繕が発生すると手残りが一気に減るため、将来の支出まで含めて判断することが重要です。どのような選択をするにしても、まずは所有する土地や建物（ビル）の現在の資産価値と、登記・共有・抵当権などの権利関係を正しく把握しなければ、適切な意思決定はできません。相続直後は手続きが多いからこそ、早めに全体像を整理しておくことが、結果的に損失回避につながるでしょう。東京・銀座でさまざまな事業用建物（ビル）の売買取引に携わってきたピュアジャパンでは、相続税評価と実勢価格の差額査定はもちろん、提携税理士への税務相談も承っております。相続した大切な資産を最大限に生かすための出口戦略をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。
2026.03.02
土地と建物（ビル）の減価償却が終了したら「売り時」？デッドクロス対策と賢い資産組み換え

建物（ビル）の減価償却が終了すると、帳簿上の経費が減る一方で税負担が増え、手元に残るキャッシュフローが急激に悪化することがあります。これがいわゆる「デッドクロス」であり、オーナーにとっては資産運用の分岐点になりやすいタイミングです。この記事では、減価償却終了後のデッドクロスを回避するための具体的な対策や、売却・買い替えによる資産組み換えの考え方について詳しく解説します。減価償却終了後に訪れる「デッドクロス」の恐怖デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。「減価償却が終わると節税効果がなくなる」というイメージを持つ方は多いですが、本質的な問題はそれだけではありません。実務では、税負担の増加とキャッシュフローの悪化が同時に起こることがあり、これが資産運用の継続を難しくする要因になります。利益が出ているのにお金が残らない仕組みデッドクロスが起こると、家賃収入により利益が出ているはずなのに、手元にお金が残らないという事態に陥るリスクがあります。これは、会計上の利益（帳簿上の黒字）と、実際のキャッシュの動き（手残り）が一致しないことが原因です。減価償却は、建物の取得費を耐用年数にわたって費用配分する仕組みであり、帳簿上は経費として計上されますが、現金の支出を伴うものではありません。そのため、減価償却期間中は支出を伴わない経費を計上でき、税負担が抑えられます。ところがビルが耐用年数を迎え、減価償却費を経費として計上できなくなると状況が一変します。家賃収入や運営コストに大きな変化がなくても、帳簿上の利益が膨らむため、所得税・住民税（法人の場合は法人税等）の税負担が増え、利益が出ていてもお金が残らない状況に陥りやすくなるのです。元金返済額と減価償却費のバランスさらに注目したいのが、ローンの元金返済額と減価償却費のバランスです。ローンの元金返済額は支出を伴うにもかかわらず、会計上は債務の減少として扱われるため、経費として計上することができません。そのため、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまうと、経費として認められる金額以上の支出が発生することになります。これにより、帳簿上は黒字でも手元資金が減少し、資金繰りが厳しくなるのがデッドクロスの典型的なリスクです。デッドクロスが起こり得るのは、減価償却期間の終了後とは限りません。減価償却費は定額法により耐用年数内であれば毎年一定額を計上できますが、ローン返済は時間が経つほど元金返済の割合が増えていく傾向があります。そのため、元金返済額が一定額の減価償却費を上回れば、減価償却期間中であってもデッドクロスが発生する可能性があるのです。特に、築年数が進んだ建物（ビル）では、空室対策や設備更新、修繕工事などの支出が増えやすく、デッドクロスと重なると資金繰りに大きな影響を与えるでしょう。売却か、維持か？判断するためのシミュレーション減価償却期間が終了したからといって、必ずしも即座に土地と建物（ビル）を売却すべきとは限りません。重要なのは、感覚ではなく数字で現状を整理し、今後の資金繰りまで見通したうえで判断することです。続いては、減価償却後の収支をシミュレーションし、土地と建物（ビル）を売却するか、維持するかを判断するポイントを紹介します。所得税・住民税の上昇分を計算するまずは減価償却費を計上できない場合に、所得税・住民税がどのくらい増えるのかを計算します。具体的には、減価償却費がゼロになった後の想定課税所得を置き、所得税・住民税の税率を当てはめたうえで、キャッシュフローがどうなるかを確認してください。土地と建物（ビル）を所有し続ける場合の実質的な利回りや資産残高を明確にし、現時点でのキャッシュフローが、どれだけ減価償却費の計上によって支えられているかを把握しましょう。建物（ビル）の老朽化と修繕リスクを評価する耐用年数を超えて建物（ビル）を所有する場合には、建物（ビル）の老朽化に伴う修繕リスクについても注意が必要です。外壁・屋上防水・給排水管・エレベーター・空調などは更新時期が重なりやすく、突発修繕が発生すると予算を大きく超えることがあります。減価償却終了後のデッドクロスにより、キャッシュフローが悪化しているタイミングで多額の修繕費が発生すれば、不動産事業そのものを揺るがす事態にもなりかねません。減価償却期間の終了後も建物（ビル）を持ち続けるべきかどうかは、今後想定される支出と利益を天秤にかけたうえで、慎重に判断することが大切です。ピュアジャパンの提案｜「買い替え特例」を活用した資産再編土地と建物（ビル）の売却仲介を専門的に扱う株式会社ピュアジャパンでは、減価償却の終了時期が近づいたオーナー様に対して、「買い替え特例」を活用した資産再編を提案しています。事業用資産の買い替え特例とは、一定の条件を満たす事業用不動産を売却し、定められた期間内に新たな資産へ買い替えることで、本来であれば売却時に発生する譲渡所得税の課税を将来に繰り延べできる制度です。譲渡所得税が非課税になるわけではありませんが、売却時点で多額の税金が差し引かれるリスクを抑えられるため、手元資金を厚く残しながら次の投資へ移行しやすくなります。築浅物件や収益性の高いエリアのビルへ買い替えることで、キャッシュフローの改善だけでなく、再び減価償却費を計上できる状態に戻すことも可能です。「築年数が経過した建物（ビル）が売れるのか」「減価償却が終わった物件は評価が下がるのではないか」と不安を感じるオーナー様も多いですが、買い手の中には減価償却の有無よりも、稼働状況の安定性、立地の希少性、再開発の見込みなどを重視する層も一定数存在します。特に都心部では、築年数よりもエリアの強さを評価して投資判断を行うケースが多く、条件次第では十分に売却の可能性があるでしょう。ピュアジャパンでは、銀座という都心一等地で培った独自ネットワークを活かし、このような買い手層へもスピーディーにアプローチすることが可能です。売却後の買い替えまでを見据えた提案も含め、オーナー様が納得できる価格とスケジュールで取引が成立するようサポートいたしますので、減価償却終了後の資産の持ち方に迷われている方は、ぜひ一度ご相談ください。減価償却終了タイミングで売却するメリット・デメリット減価償却が終了するタイミングでの売却は、キャッシュフローの安定化と資産の最適化のための有効な選択肢です。一方で、減価償却終了のタイミングで即座に売却すると、売却益が発生した場合に譲渡所得税の課税対象になるなど、注意すべきデメリットも存在します。減価償却終了時に売却するメリット減価償却終了時に売却するデメリット・税負担の急増を回避できる・キャッシュフローの改善が期待できる・新たな物件を取得すれば、再度減価償却費が計上できる・大規模修繕にかかる費用を負担せずに済む・安定した家賃収入を一度失うことになる・売却益が課税対象になる・売却に伴うコストがかかる・次の物件がすぐに見つかるとは限らない・適正な価格で売却できるとは限らない減価償却が終了するタイミングで土地と建物（ビル）を売却する最大のメリットは、税負担や大規模修繕の負担が増える前に、出口戦略を実行できる点です。売却によってデッドクロスを回避できれば、手元資金の目減りを防ぎ、資産全体のバランスを整えやすくなります。一方で、土地と建物（ビル）を売却すると安定した家賃収入を一度失うことになり、売却益が出れば譲渡所得税の課税対象になります。仲介手数料などの売却コストもかかるほか、次の物件がすぐに見つからない可能性もあるでしょう。事業用資産の買い替え特例を活用できれば、売却益にかかる税金の支払いを繰り延べし、売却代金を次の投資に回しやすくなります。売却の成否は、適正価格での成約と買い替え先の確保に左右されるため、実績とネットワークのある不動産会社を選ぶことが重要です。まとめ｜「税金を払うために持ち続ける」状況から脱却しよう減価償却費を経費として計上できるのは、原則として法律で定められた耐用年数までです。建物（ビル）の減価償却期間が終了すると経費が減り、課税所得が増えるため税負担が急増しやすくなります。ローン元金の返済が残っている場合、元金は現金支出である一方、経費にならないため、帳簿上は黒字でも手元資金が減る「デッドクロス」に陥ってしまうでしょう。さらに築年数が進むほど、大規模修繕や設備の入れ替えが必要になり、想定外の支出リスクも高まります。減価償却終了後に焦らないためにも、収支を数値でシミュレーションし、売却・維持・買い替えについて比較検討することが重要です。株式会社ピュアジャパンは、事業用建物（ビル）の売買仲介をはじめ、オフィスの賃貸仲介、リニューアル工事、プロパティマネジメントなど、不動産にかかわる幅広い事業を専門的に手がけております。長年の実績により培われた独自のネットワークは、当社の大きな強みです。減価償却の終了が近い物件であっても、その立地や将来性を適切に評価し、条件に合致する特定の買主層へ直接アプローチすることで、スピーディーかつ納得感のある成約の実現をサポートします。「売却して収益性の高い新たな建物（ビル）へ買い替えたい」という場合はもちろん、「リフォーム工事によって空室を埋め、収益の安定化を図りたい」といったご要望まで、オーナー様の状況に合わせた最適な資産最適化プランをご提案いたします。ビルの将来的な収支シミュレーションや出口戦略について、具体的にアドバイスさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
2026.03.02

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本社移転のお知らせ平素より大変お世話になっております。この度、弊社は2025年７月28日(月)より、下記のとおり本社を移転することになりましたので、お知らせいたします。〈移転先事務所〉 🌸新住所〒104-0061 東京都中央区銀座三丁目10番1号銀座グランディールビル2階 🌸アクセス都営浅草線東銀座駅徒歩2分　銀座線銀座駅徒歩4分有楽町線銀座一丁目駅徒歩3分　山手線有楽町駅徒歩9分＊なお、電話番号、FAX番号及び各担当者のメールアドレスには変更はございません。これを機にさらに皆様のご期待に添えますよう、一層の努力を重ねていきたい所存です。今後とも、ご指導のほど、何卒よろしくお願い申し上げます。
2025.07.28

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