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銀座でネズミ問題が話題に！？
2018年に築地市場が移転した際に、大きな話題となった市場内に生息していた数千匹ものネズミが住処を追われ周辺地域へ流出した問題は、その後の対応の難しさなどから印象に残っている方も多いのではないでしょうか？ 移転から約7年が経過した現在でも、ビルオーナー様から、そのようなお声をいただく事があります。 この銀座の街並みを守るために、銀座の商店街や町会、業界団体も注力しているこの問題へ、我々ピュアジャパンも貢献するために、今回はビルのネズミ対策について考えます。 問題となっているネズミですが、実はネズミとひとくくりにしても、種類がいくつかあります。 ～都心部でよくみられるネズミ～ ・週刊コミックの縦サイズとほぼ同じ25cm程度のドブネズミ ・500mlペットボトルサイズの20cm程度のクマネズミ ・はがきの横サイズ10cm程度のハツカネズミ 上記三種類です。 私自身この記事のためにリサーチをするまで都会のネズミは、すべてドブネズミだと思っていたのですが、種類や生態によって対策方法も異なるため、まずは敵を知ることが重要だといえます！ 銀座のような高密度なビル環境で特に多く見られるのが「クマネズミ」です。 高い場所や狭い隙間をスルスルと移動し、天井裏や配管スペースに棲みつくのが得意です。 しかも、とても警戒心が強く、新しい罠や毒餌にはなかなか引っかからない厄介な存在です。 そのクマネズミへの対策には、まず侵入経路をしっかり封じることが大切です。建物の隙間や配管のまわりを、金網やパテでしっかりふさぎましょう。 罠や毒餌を使うときには、いきなり仕掛けるのではなく、最初は毒の入っていない餌で警戒を解く“馴らし期間”を設けるのが効果的です。 また、ネズミが居つきにくい環境を作ることもポイントです。 ゴミはしっかり密閉し、段ボールや古紙類はこまめに整理しましょう。 とある銀座のビルオーナー様を訪問した際、密閉性の高いゴミ箱を使用したことでネズミの被害が減ったとお聞きしましたので、この対策は非常に重要だと考えられます。 そして、ネズミの通り道（ラットラン）を見つけ、そこに集中的に罠を仕掛けることが効果的な対策です。 まとめると以下の3つの対策になります。 1.入らせない（封鎖・修繕） 2.居つかせない（整理・清掃） 3.駆除する（習性に合わせた対策・専門業者の協力） 最後に、建物のメンテナンス面では弊社が取り扱っている「ミラクルプライマー」の導入もひとつの対策においてお力になれるはずです。 防水・防錆に優れ、コンクリートの微細なひび割れをふさぎ、湿気や漏水を防ぐので、ネズミが好むジメジメした環境の予防にもつながります。 ネズミ被害は放っておくと、建物のイメージや資産価値にも影響します。 だからこそ、しっかりとした対策が必要です。 銀座の建物環境を、より衛生的で安心なものにするために、私たちも全力でサポートしていければと思います。 お気軽にご相談ください！ お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/ 青木
2025.05.30 -
良い測量士は名探偵！？？
「測量士」と聞いて馴染みのある方はいらっしゃいますか？ ほとんどの方が関わったことのない職業の人だと思います。 不動産売買において「測量士」の責任は重大です。 例えば土地を売却するとなった場合、土地の境界確定を行うことが取引の条件に入ることが一般的です。 なぜでしょう？ 土地を取得し、建物を建てるという流れから考えると分かりやすいです。 例えば、建物を建てるために建築プランを作成する中で、土地を有効活用するために消化容積いっぱいまで建物を建てたいと思ったとします。 境界確定がとれていない土地に現況地積の目いっぱいまで建物を建て、その5年後、隣地所有者から境界確定の申し出があり、協議の結果自分の土地が少し小さくなるというようなことが起きた場合、この建物はたちまち容積オーバーの既存不適格になっています。 境界確定がとれていれば、このような問題にならなかったはずです。 また、境界確定がなされていないと、そのようなリスクを抱えたまま建物開発を行わなければなりません。 そんなリスクを抱えて巨額の資金を投じて開発をしたいと思う人はいないでしょう。 だから不動産売買と同時に境界確定を行い、地積を確定させた状態で土地を引き渡さなければならないのです。 測量もただ土地を測ればいいというものではなく、隣地所有者にお伺いをたて、境界確認の立ち合いをしてもらい、境界確認書に署名押印をもらうことで境界確定の効力を発することができます。 隣地の方がそこに住んでおり、すぐに対応してもらえればよいですが、「所有者が地方にいる」、「相続が発生していて相続人の所在が不明」、「所有者が分かったけれども自宅を訪問しても、手紙を送っても、電話をかけても会えない」、というようなことがよくあります。 実際に私の案件も、境界確定に時間がかかり引渡しを延長した案件もありました。 そんな時、優秀な測量士は名探偵になります。 普通の測量士であれば、家に行っても会えませんでした。と1～2回の訪問で諦めます。 しかし、優秀な測量士は会えるまで足繫く通い、曜日時間を変え相手の生活リズムなどを考え行動します。 また、所有者が不明な土地に関しても近隣への聞き込み、役所へのヒアリング等様々な手を尽くし、所有者を突き止めます。 やっていることはほぼ探偵です。 ただ、そうでもしないと不動産売買に影響が出てしまい、多額の損失が出るということを理解してくれている測量士はたちまち名探偵になり替わるのです。 また、境界確定に簡単に応じてくれない隣地所有者もいます。 そんな時も巧みな交渉で境界確認を取り付けます。 正確な測量技術もさることながら、測量士に求められるのは探偵力と営業力なのかもしれませんね… 測量でお悩みの方、私の取引のピンチを救ってくれた名探偵測量士をご紹介します。 また、弊社からも的確なアドバイスをさせていただきます。 お気軽にご相談ください！ お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/ 篠原
2025.05.16 -
【売却物件情報】勝どき駅５分！投資用区分マンション
【売却物件情報】勝どき駅徒歩5分！ 区分マンション（オーナーチェンジ） 東京都中央区晴海の売却物件情報です！ 物件名：DEUX TOURS EAST 住友不動産が手掛けた、2015年（平成27年）9月竣工、地上52階建の高級ツインタワーマンションです。 本物件はオーナーチェンジ物件で、表面利回りは3.72％です。 2027年1月までの定期借家契約のため、将来的には自己利用が可能です。 47階部分の2Kで専有面積（壁芯）は57.05㎡です。 銀座四丁目の交差点まで直線約2.2kmに位置していて、買い物や通勤に便利なのはもちろんのこと、教育・医療施設などにも恵まれています。 建物の周りは運河と公園に囲まれているので、静かで住環境は良好です。 万が一の地震に備えた免震構造になっており、地震の際には建物の揺れや変形を抑制するので末永く安心してお住まいになれます。 物件詳細は下記フォームよりお問い合わせください。 また、未公開物件もございますので、お気軽にご相談ください！ https://pure-baibai.com/contact/ 佐々木
2025.05.15
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売却に関すること
資産価値向上に関すること
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相続税対策に有効的な方法は？
相続税対策として、不動産の購入はいかがでしょうか？ 下図は令和6年度の相続税路線価図です。 この路線価図において、公示地価番号5-29（基準地価番号5-13と同所）の場所は、 銀座のメイン通りである、中央通りに面しており、 前面道路の路線価は1㎡当たり3,030万円（1坪当り１億円）となっております。 これに対し、北側の一本入った裏通りは、 路線価が1㎡当たり734万円（1坪当り2,426万円）と、4分の1以下になっております。 然しながら、中央通りの一本裏通りのビルにおける空中階の家賃と、 中央通りのビルにおける空中階の家賃には、それほど大きな差はございません。 （1階の路面店の家賃は別です。） 収益物件の価格は、収益価格といって、収入と利回りから求められます。 よって、利回りが一定で、収入に差がなければ、価値はほぼ同じということになります。 即ち、銀座の一本裏通りの物件は、相続税の財産評価額は低いが、 実際の資産価値は高いということで相続対策にはもってこいの物件と思われます。 借地権付き建物の場合 仮に、この一本裏通りに借地権の物件があったとします。 この場合、路線価は「7,340A」とあり、借地権割合の記号が「A」なので、90％となります。 よって、借地権としての相続税の財産評価額は7,340×90％＝6,606で、1㎡当たり660万円（1坪当り2,180万円）と、さらに低くなります。 借地権については、完全所有権でないことで嫌がる方もいらっしゃいますが、 銀座に関しては流通性もあり、むしろ相続対策としては好ましいかと思われます。 相続対策で物件購入を検討されていらっしゃる方、銀座はどうでしょうか？ ピュアジャパンでは銀座の非公開物件を多く取り扱っております。 ぜひお気軽にお問い合わせください。 お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.03.17 -
更新を機に… 物件の資産価値アップが可能です！
とあるオーナー様の話です。 そのオーナー様は、都内の私鉄支線の駅前に一棟貸しの店舗ビルを所有されていて、 長年、サービス店舗が普通借家契約で入居していました。 ちょうど更新時期が迫っていることもあり、その賃借人と行き違いがいくつかあったため、 それを解除理由として、更新をせず、それを機に、賃料も値上げをして新規募集したいという相談を受けました。 私は、次の理由で反対しました。 ・その行き違いが解除理由に認められるかが微妙である。 ・そのため、訴訟を起こされ裁判になる見込みが高く、費用も時間もかかる。 ・現入居者が退去したとして、新規募集に際し、大幅な賃料アップは難しいのではないか。 ・となると、裁判費用、募集に要する費用、新規入居者が入居するまでの期間の家賃の欠損を考えると、回収に2年ほどかかるのではないか。 しかし、そのオーナー様はご意志がかたく、更新しない旨の通知をし、裁判となりました。 裁判が始まると、私の懸念のとおり、解除事由の部分で双方平行線でした。 しかし、その裁判のやりとりの間に賃借人側が隣の駅に移転先を見つけるたようで、 明け渡しまでの数か月の賃料を免除するかわりに退去することで合意しました。 予想外です。 さぁ、そうとなったら、次の入居者を早く見つけて、いかに空き期間を短くするかです。 弊社でその依頼を受けて、募集を開始するのですが、オーナー様のご希望は前回実績家賃の1.8倍ほどでした。 前回家賃もけして相場より安いわけではなかったので、なかなかチャレンジングな募集となりました。 現地にテナント募集看板を設置したところ、問い合わせは多くいただくのですが、賃料を伝えると、やはりそこから先にすすみません。 しかし、3週間ほど経過したとき、ひとりのお客様からお問い合わせがあり、内見、賃料の交渉後、無事成約となりました。 オーナー様の希望額からは値引きの交渉に応じましたが、それでも前回家賃の1.5倍の家賃で決まりました。 前入居者の償却金、新規入居者からの礼金等もあり、弊社が仲介手数料を頂戴しても、 十分裁判費用や空き期間の損失を埋めることができ、大幅な賃料アップをすることができました。 私の予想をはるかに上回る結果でよかったのですが、私は考えが縮こまっていたんだなぁと反省しきりです。 物件ごとに、その物件を必要とされる方は必ずいるのですね。 最初から無理だと決めつけずに、まずは挑戦する大切さをオーナー様から学ばせていただきました。 条件交渉などでお悩みのオーナー様も多くいらっしゃるかと思います。 無理かも…？と思っていても、ピュアジャパンでは解決できるかもしれませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。 お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.03.17 -
良い測量士は名探偵！？？
「測量士」と聞いて馴染みのある方はいらっしゃいますか？ ほとんどの方が関わったことのない職業の人だと思います。 不動産売買において「測量士」の責任は重大です。 例えば土地を売却するとなった場合、土地の境界確定を行うことが取引の条件に入ることが一般的です。 なぜでしょう？ 土地を取得し、建物を建てるという流れから考えると分かりやすいです。 例えば、建物を建てるために建築プランを作成する中で、土地を有効活用するために消化容積いっぱいまで建物を建てたいと思ったとします。 境界確定がとれていない土地に現況地積の目いっぱいまで建物を建て、その5年後、隣地所有者から境界確定の申し出があり、協議の結果自分の土地が少し小さくなるというようなことが起きた場合、この建物はたちまち容積オーバーの既存不適格になっています。 境界確定がとれていれば、このような問題にならなかったはずです。 また、境界確定がなされていないと、そのようなリスクを抱えたまま建物開発を行わなければなりません。 そんなリスクを抱えて巨額の資金を投じて開発をしたいと思う人はいないでしょう。 だから不動産売買と同時に境界確定を行い、地積を確定させた状態で土地を引き渡さなければならないのです。 測量もただ土地を測ればいいというものではなく、隣地所有者にお伺いをたて、境界確認の立ち合いをしてもらい、境界確認書に署名押印をもらうことで境界確定の効力を発することができます。 隣地の方がそこに住んでおり、すぐに対応してもらえればよいですが、「所有者が地方にいる」、「相続が発生していて相続人の所在が不明」、「所有者が分かったけれども自宅を訪問しても、手紙を送っても、電話をかけても会えない」、というようなことがよくあります。 実際に私の案件も、境界確定に時間がかかり引渡しを延長した案件もありました。 そんな時、優秀な測量士は名探偵になります。 普通の測量士であれば、家に行っても会えませんでした。と1～2回の訪問で諦めます。 しかし、優秀な測量士は会えるまで足繫く通い、曜日時間を変え相手の生活リズムなどを考え行動します。 また、所有者が不明な土地に関しても近隣への聞き込み、役所へのヒアリング等様々な手を尽くし、所有者を突き止めます。 やっていることはほぼ探偵です。 ただ、そうでもしないと不動産売買に影響が出てしまい、多額の損失が出るということを理解してくれている測量士はたちまち名探偵になり替わるのです。 また、境界確定に簡単に応じてくれない隣地所有者もいます。 そんな時も巧みな交渉で境界確認を取り付けます。 正確な測量技術もさることながら、測量士に求められるのは探偵力と営業力なのかもしれませんね… 測量でお悩みの方、私の取引のピンチを救ってくれた名探偵測量士をご紹介します。 また、弊社からも的確なアドバイスをさせていただきます。 お気軽にご相談ください！ お問い合わせはこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/ 篠原
2025.05.16 -
買取業者と仲介会社 どちらに売却の相談をするべき？
所有物件を売却したいけど、どこに相談したら良いのかわからないオーナー様は多くいらっしゃるのではないでしょうか。 「買取」と「仲介」の違いを理解しましょう。 買取業者のメリット ①仲介手数料がかからない 買主と直接契約するため、仲介手数料は不要です。 ②スピードがはやい 売主様が価格に納得すれば、すぐに売却をすることができます。 仲介会社のメリット ①高額で売却することができる 仲介会社の最大のメリットです。 売主様のご希望の金額に沿う買主様に出会うまで、待つことができます。 仲介手数料のお支払いは必要になりますが、高額で売却し手残り金が多ければ、売主様にとって最大のメリットになります。 ②取り扱い不可の物件がない 「買取」の場合、遵法性違反の物件やソシアルビルなどは取り扱いできない可能性があります。 仲介会社にお任せいただければ、上記のような物件も“確実に買える”お客様に出会うことができます。 売主様のご希望に沿う売却にするため、既存顧客はもちろん、売却物件のエリアで購入実績のある方へ新規でご紹介をしたり、銀行回りなども行います。 ピュアジャパンの行動指針は「スピードと徹底」です。 すぐやる・必ずやる・できるまでやります！ 売却の相談はこちらから↓ https://pure-baibai.com/contact/
2025.04.02
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